Rechtsprechung: Teilentgeltliche Übertragung von Immobilien bei vorweggenommener Erbfolge

Viele Immobilien werden bereits zu Lebzeiten auf Kinder übertragen. Häufig geschieht dies nicht vollständig unentgeltlich, sondern gegen eine Gegenleistung – etwa eine Übernahme von Darlehen oder eine Rentenzahlung. Steuerlich kann dies überraschende Folgen haben. Der Bundesfinanzhof hat in einem aktuellen Urteil klargestellt, wie solche Fälle steuerlich zu behandeln sind.

Aufteilung in entgeltlichen und unentgeltlichen Teil

Nach Auffassung des BFH ist eine teilentgeltliche Übertragung steuerlich in zwei Vorgänge aufzuteilen:

• einen entgeltlichen Teil (Verkauf)

• einen unentgeltlichen Teil (Schenkung)

Soweit eine Gegenleistung vorliegt, kann daher ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG entstehen. Das ist besonders relevant, wenn die Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist übertragen wird.

Beispiel

Ein Vater überträgt seinem Sohn ein Mietshaus im Wert von 800.000 €.
Der Sohn übernimmt ein Darlehen von 300.000 €.

Steuerlich bedeutet das:

• 300.000 € gelten als Verkaufspreis

• 500.000 € gelten als Schenkung

Liegt der Erwerb der Immobilie weniger als zehn Jahre zurück, kann auf den entgeltlichen Teil Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn entstehen.

Maßstab ist dabei der Verkehrswert der Immobilie, auch wenn das Entgelt unter den ursprünglichen Anschaffungskosten (und unter dem Verkehrswert) liegt. Das bedeutet, dass praktisch immer eine Aufteilung stattfindet und ein entgeltlicher Teil entsteht. Im Urteil war dies gerade streitig, da das Entgelt unter den sog. historischen Anschaffungskosten lag. Die Kläger hatten gemeint, dass im Vergleich kein "Gewinn" im Sinne der Einkommensteuer entsteht:

Urteilsfall:

Anschaffung durch Vater für 143.950 Euro im Jahr 2014. Dann Übertragung an Tochter gegen Darlehensübernahme (= Entgelt) von 115.000 Euro. Zu diesem Zeitpunkt war der Verkehrswert 210.000 Euro - und die 10-Jahresfrist noch nicht abgelaufen.

Das Finanzamt rechnete so:

Das Finanzgericht gab den Klägern recht, der BFH hat schlussendlich jedoch seine Aufteilungsrechtsprechung und die Ansicht des Finanzamts bestätigt.

Bedeutung für die Praxis

Bei Immobilienübertragungen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge sollte immer geprüft werden:

• ob eine Spekulationsfrist läuft (10 Jahre)

• wie hoch eine mögliche Gegenleistung ist

• ob eine andere Gestaltung sinnvoll wäre

Gerade bei größeren Immobilienvermögen kann eine falsche Gestaltung zu erheblichen Steuerbelastungen führen.

BFH-Urteil: 11.03.2025 – IX R 17/24