Die Übertragung eines selbstgenutzten Wohnhauses innerhalb der Familie gehört zu den häufigsten Fällen in der erbschaftsteuerlichen Beratungspraxis. Gerade bei wertvollen Immobilien kann dies zu erheblichen Steuerbelastungen führen.
Eine besonders wichtige Ausnahme bildet deshalb die Steuerbefreiung für das sogenannte Familienheim. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine selbstgenutzte Immobilie vollständig erbschaftsteuerfrei auf Ehegatten oder Kinder übergehen. Die Regelung findet sich in § 13 Abs. 1 Nr. 4b und Nr. 4c ErbStG und gehört zu den zentralen Begünstigungen im deutschen Erbschaftsteuerrecht.
Allerdings ist die Steuerbefreiung an mehrere Voraussetzungen geknüpft. Werden diese nicht eingehalten, kann die Steuerbefreiung ganz oder teilweise entfallen. In der Praxis kommt es daher häufig zu Streitfragen – insbesondere hinsichtlich der unverzüglichen Selbstnutzung durch den Erwerber.
Gesetzliche Grundlage der Steuerbefreiung
Die Steuerbefreiung für das Familienheim ist in § 13 Abs. 1 Nr. 4b und Nr. 4c ErbStG geregelt.
Danach gilt:
- § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG: Steuerbefreiung für den Erwerb eines Familienheims durch den überlebenden Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner.
- § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG: Steuerbefreiung für den Erwerb eines Familienheims durch Kinder oder Kinder verstorbener Kinder.
Voraussetzung ist jeweils, dass
- der Erblasser die Immobilie bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung gehindert war und
- der Erwerber die Immobilie unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt.
Bei Kindern kommt zusätzlich eine Flächenbegrenzung von 200 Quadratmetern Wohnfläche hinzu. Übersteigt die Wohnfläche diese Grenze, bleibt der übersteigende Teil steuerpflichtig (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG).
Die Regelung soll sicherstellen, dass der familiäre Lebensmittelpunkt erhalten bleibt, ohne dass der Erwerber durch Erbschaftsteuer gezwungen wird, das Familienheim zu verkaufen.
Bedeutung der Selbstnutzung durch den Erben
Ein zentraler Punkt der Steuerbefreiung ist die Selbstnutzung der Immobilie durch den Erwerber.
Das Gesetz verlangt ausdrücklich, dass der Erwerber die Immobilie „unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt“ (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG).
Dies bedeutet zweierlei:
- Der Erwerber muss tatsächlich selbst in der Immobilie wohnen.
- Eine Vermietung oder Überlassung an Dritte ist grundsätzlich schädlich.
Auch eine nur gelegentliche Nutzung – etwa als Zweitwohnsitz oder Ferienhaus – genügt in der Regel nicht. Die Immobilie muss vielmehr den Mittelpunkt der Lebensführung des Erwerbers bilden.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat hierzu mehrfach entschieden, dass die Steuerbefreiung nur greift, wenn eine tatsächliche Wohnnutzung vorliegt. Eine bloße Absichtserklärung reicht nicht aus.
So stellte der BFH etwa fest, dass die Steuerbefreiung nicht gewährt werden kann, wenn der Erwerber das Objekt zwar behalten möchte, es aber zunächst leer stehen lässt oder anderweitig nutzt.
Was bedeutet „unverzügliche“ Selbstnutzung?
Ein häufiger Streitpunkt in der Praxis ist die Frage, wann eine Selbstnutzung als „unverzüglich“ im Sinne des Gesetzes gilt.
Der Begriff „unverzüglich“ ist im BGB definiert. Nach § 121 Abs. 1 BGB, der auch im Steuerrecht herangezogen wird, bedeutet unverzüglich „ohne schuldhaftes Zögern“.
In der Rechtsprechung hat sich eine gewisse Orientierung entwickelt:
Der BFH geht regelmäßig davon aus, dass eine Selbstnutzung innerhalb von etwa sechs Monaten nach dem Erbfall als unverzüglich angesehen werden kann.
Ein maßgebliches Urteil hierzu ist etwa:
- BFH, Urteil vom 28.05.2019 – II R 37/16
Der BFH stellte klar, dass eine längere Zeitspanne grundsätzlich schädlich sein kann, wenn der Erwerber den Einzug ohne zwingenden Grund hinauszögert.
Allerdings kann eine spätere Selbstnutzung unschädlich sein, wenn objektive Gründe vorliegen, die der Erwerber nicht zu vertreten hat, beispielsweise:
- umfangreiche Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten
- ungeklärte Erbauseinandersetzungen
- Verzögerungen bei behördlichen Genehmigungen
In solchen Fällen muss der Erwerber jedoch nachweisen können, dass er ernsthaft und kontinuierlich auf die Selbstnutzung hingearbeitet hat.
In einem aktuellen FG-Urteil wurde dazu entschieden, dass es ein unschädlicher Grund sein kann, wenn testamentarisch einem Dritten ein Wohnrecht zugewendet wurde, das den Einzug blockiert. Insoweit wäre dann der Zeitpunkt abzuwarten, zu dem das Wohnrecht endet – erst dann beginnt die Frist, innerhalb der „unverzüglich“ eingezogen werden muss (d.h. eine Art von Anlaufhemmung), siehe dazu FG Niedersachsen, 14.5.2025, 3 K 80/24, NZB beim BFH eingelegt, Az. II B 41/25.
Die bloße Absicht zur Nutzung reicht nicht aus
In der Praxis kommt es häufig vor, dass Erwerber erklären, sie wollten die Immobilie später selbst nutzen. Diese bloße Absichtserklärung genügt steuerlich jedoch nicht.
Die Finanzverwaltung und die Rechtsprechung verlangen eine tatsächliche Nutzung als Familienheim.
Der BFH hat mehrfach betont, dass die Steuerbefreiung eine objektive Wohnnutzung voraussetzt. Entscheidend ist also nicht, was der Erwerber plant, sondern was tatsächlich geschieht.
Beispiele für problematische Konstellationen sind etwa:
- längerer Leerstand der Immobilie
- zwischenzeitliche Vermietung
- Nutzung als Zweitwohnung
In solchen Fällen kann das Finanzamt die Steuerbefreiung versagen.
Problemfall: Wohnrecht oder Nießbrauch zugunsten Dritter
Besondere Schwierigkeiten können entstehen, wenn auf der Immobilie Wohnrechte oder Nießbrauchrechte zugunsten anderer Personen bestehen.
Ein Wohnrecht (§ 1093 BGB) berechtigt den Berechtigten, die Immobilie selbst zu bewohnen. Solange dieses Recht besteht und ausgeübt wird, kann der Erwerber die Immobilie regelmäßig nicht selbst nutzen.
Dies kann dazu führen, dass die Voraussetzungen der Steuerbefreiung nicht erfüllt sind.
Der BFH hat hierzu entschieden, dass eine Steuerbefreiung grundsätzlich nur möglich ist, wenn der Erwerber tatsächlich selbst einziehen kann. Wird die Nutzung durch ein bestehendes Wohnrecht verhindert, liegt keine begünstigte Selbstnutzung vor.
Eine ähnliche Problematik kann sich bei einem Nießbrauchrecht (§ 1030 BGB) ergeben. Der Nießbraucher hat das Recht, die Immobilie selbst zu nutzen oder zu vermieten und die Erträge zu behalten. Auch hier ist eine Selbstnutzung durch den Erwerber regelmäßig ausgeschlossen.
In der Nachfolgeplanung sollte daher frühzeitig geprüft werden, ob solche Rechte die Steuerbefreiung gefährden könnten.
Weitere wichtige Voraussetzung: Mindestnutzungsdauer
Neben der unverzüglichen Selbstnutzung verlangt das Gesetz eine Mindestnutzungsdauer von zehn Jahren.
Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b Satz 5 und Nr. 4c Satz 5 ErbStG entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend, wenn der Erwerber die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgibt.
Dies gilt beispielsweise, wenn der Erwerber:
- die Immobilie verkauft
- vermietet
- dauerhaft auszieht
Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Erwerber aus zwingenden Gründen an der weiteren Selbstnutzung gehindert ist, etwa aufgrund schwerer Krankheit oder Pflegebedürftigkeit.
Auch hierzu existiert umfangreiche Rechtsprechung des BFH, die zeigt, dass die Finanzverwaltung die Voraussetzungen häufig streng prüft.
Praktische Hinweise für Erben
Wer ein Familienheim erbt, sollte daher einige wichtige Punkte beachten:
1. Schnelle Entscheidung über die Nutzung
Der Erwerber sollte zeitnah klären, ob er die Immobilie tatsächlich selbst bewohnen möchte.
2. Einzug möglichst innerhalb von sechs Monaten
Der Einzug sollte möglichst innerhalb dieses Zeitraums erfolgen oder zumindest nachvollziehbar vorbereitet werden.
3. Dokumentation von Renovierungsmaßnahmen
Falls Renovierungen erforderlich sind, sollten diese sorgfältig dokumentiert werden.
4. Prüfung bestehender Wohnrechte
Vor allem bei vorweggenommener Erbfolge können Wohnrechte oder Nießbrauchrechte steuerliche Folgen haben.
5. Mindestnutzungsdauer beachten
Die Immobilie sollte grundsätzlich mindestens zehn Jahre selbst genutzt werden.
Fazit
Die Steuerbefreiung für das Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG ist eine äußerst wichtige Regelung im deutschen Erbschaftsteuerrecht. Sie ermöglicht es, das familiäre Eigenheim steuerfrei auf Ehegatten oder Kinder zu übertragen.
Gerade im Zusammenhang mit Immobiliennachfolgen empfiehlt sich daher eine frühzeitige steuerliche Beratung, um unerwartete steuerliche Belastungen zu vermeiden.