Serie Vermögensnachfolge (2): Nießbrauch in der Vermögensnachfolge

 

Die vorweggenommene Erbfolge bei Immobilien wird in der steuerlichen Beratungspraxis häufig durch die Einräumung eines Nießbrauchsrechts flankiert. Ziel ist es, Vermögenswerte frühzeitig auf die nächste Generation zu übertragen und gleichzeitig die wirtschaftliche Absicherung des Übergebers zu gewährleisten. Die Nießbrauchsgestaltung bietet hierbei erhebliche steuerliche und zivilrechtliche Gestaltungsspielräume.

 

 

Grundlagen des Nießbrauchs

 

Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) gewährt dem Berechtigten das Recht, die Nutzungen einer Sache zu ziehen. Bei Immobilien bedeutet dies insbesondere das Recht zur Vereinnahmung von Mieteinnahmen oder zur Eigennutzung. Zivilrechtlich verbleibt das Eigentum beim Erwerber (z. B. dem Kind), während der Übergeber wirtschaftlich weiterhin abgesichert ist.

 

 

Erbschaft- und schenkungsteuerliche Behandlung

 

Die Einräumung eines Nießbrauchs führt zu einer Minderung des steuerlichen Werts der übertragenen Immobilie. Gemäß § 12 ErbStG i. V. m. den Bewertungsvorschriften des BewG wird der Kapitalwert des Nießbrauchs vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Dies reduziert die Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer. Klassischerweise wird das Nießbrauchsrecht bei der Übertragung der Immobilie zurückbehalten ("Vorbehaltsnießbrauch") und ist dann recht klar in der steuerlichen Behandlung. Der große Vorteil des Nießbrauchsrechts ist es in der Schenkungsteuer, dass es mit dem Tod des Berechtigten einfach entfällt (andes ausgedrückt: es hat dann den Wert Null). Es findet also in diesem Fall keine Nachversteuerung statt.

 

 

Beispiel 1:
Ein Vater überträgt seinem Sohn eine vermietete Immobilie mit einem Verkehrswert von 800.000 €. Er behält sich einen lebenslangen Nießbrauch vor. Der Kapitalwert des Nießbrauchs beträgt 300.000 €. Die steuerpflichtige Bereicherung des Sohnes beläuft sich somit lediglich auf 500.000 €, wodurch Freibeträge effizient genutzt werden können.

 

 

 

Beispiel 2:
Die Mutter überträgt ein Mehrfamilienhaus auf ihre Tochter und behält sich den Nießbrauch vor. Die jährlichen Mieteinnahmen betragen 40.000 €. Da die Mutter weiterhin wirtschaftliche Eigentümerin im einkommensteuerlichen Sinne bleibt, werden die Einkünfte weiterhin bei ihr versteuert. Dies kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn die Tochter bereits einem hohen Steuersatz unterliegt. Auch zur Absicherung der Mutter ist eine solche Gestaltung häufig notwendig (Stichwort "Rente").

 

Bewertung und Korrekturfrist

Grundsätzlich wird das Nießbrauchsrecht auf Basis der statistischen Lebenserwartung und der Mieterträge (Jahresnettokaltmiete) bewertet und mit diesem Wert bei der Immobilienübertragung vom Steuerwert abgezogen. Im Todesfall wird es dann nicht nachversteuert, egal, wann genau der Todesfall eintritt. Verstirbt der Übergeber - gemessen an seiner statistischen Lebenserwartung - jedoch vorzeitig, kommt es innerhalb einer Korrekturfrist jedoch zu einer Anpassung des Abzugswertes. Dann wird der Abzug korrigiert auf die tatsächliche Laufzeit des Nießbrauchs - es kommt zu erheblichen Unterschieden. Die Korrekturfristen sind:

 

Bei einem Alter des Übergebers von bis zu

 

...30 Jahren: Todesfall innerhalb von 10 Jahren

...50 Jahren: Todesfall innerhalb von 9 Jahren

...60 Jahren: Todesfall innerhalb von 8 Jahren

...65 Jahren: Todesfall innerhalb von 7 Jahren

...70 Jahren: Todesfall innerhalb von 6 Jahren

...75 Jahren: Todesfall innerhalb von 5 Jahren

...80 Jahren: Todesfall innerhalb von 4 Jahren

...85 Jahren: Todesfall innerhalb von 3 Jahren

...90 Jahren: Todesfall innerhalb von 2 Jahren

mehr als 90 Jahren: innerhalb eines Jahres.

 

Dazu Beispiel 3:
Eine Immobilienübertragung wurde im Jahr 0 vom Vater (55 Jahre) auf den Sohn vorgenommen. Die Immobilie hatte einen Wert von 900.000 Euro und ergab eine Jahresnettokaltmiete von 36.000 Euro. Nach den amtlichen Statistiken hatte der Vater eine Lebenserwartung von 55,8 Jahren (Nießbrauchsfaktor: 13,98), womit sich der Abzugswert mit 13,98 x 36.000 Euro = 503.280 Euro ergibt. Steuerlicher Schenkungswert: 900.000 Euro - 503.280 Euro = 396.720 Euro. Gab es bislang keine Vorschenkungen, reicht damit der Freibetrag von 400.000 Euro, es fällt zunächst keine Schenkungsteuer an.

 

Verstirbt nun der Vater unglücklicherweise im Alter von 60 Jahren, liegt dies innerhalb der gesetzlichen Korrekturfrist. Der Abzugswert ist auf die tatsächliche Laufzeit von 5 Jahren zu korrigieren. Es ergibt sich ein abgezinster Barwert von 153.648 Euro. Die Schenkungsteuer ist zu korrigieren, neuer Schenkungswert: 900.000 Euro - 153.648 Euro = 746.352 Euro. Steuerpflichtig über dem Freibetrag sind damit 356.352 Euro. Es entsteht eine Schenkungsteuer von rd. 51.900 Euro, die nachträglich anfällt. 

 

Verstirbt der Vater dagegen noch vorzeitig, aber erst ab einem Alter von 63 Jahren, wird nicht korrigiert.

 

Gestaltungsvarianten

 

Neben dem klassischen Vorbehaltsnießbrauch existieren weitere Gestaltungsformen wie der Quotennießbrauch. Dieser ermöglicht die Aufteilung der Nutzungsrechte zwischen mehreren Beteiligten und eröffnet zusätzliche Flexibilität in der steuerlichen Planung.

 

Ein Nießbrauchsrecht kann auch (als solches) zugewendet werden, ohne an der Eigentümerstellung bei der Immobilie etwas zu verändern (Zuwendungsnießbrauch). Dieses ist in der Praxis seltener, weil es regelmäßig gerade um den Immobilienübertrag geht. Es ist aber u.a. dort anzutreffen, wo ggf. anderen Kindern Werte zugewandt werden sollen. Das Nießbrauchsrecht ist auch zeitgebunden möglich.

 

Einkommensteuerliche Aspekte

 

Einkommensteuerlich bleibt der (Vorbehalts-)Nießbraucher weiterhin derjenige, dem die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zuzurechnen sind (§ 21 EStG). Dies ermöglicht eine gezielte Steuerplanung, insbesondere wenn der Übergeber über niedrigere persönliche Steuersätze verfügt als der Erwerber oder man ihn im Alter weiter absichern will.

 

In der Einkommensteuer sind weitere Grundsätze zu beachten, je nach konkreter Ausgestaltung des Nießbrauchs. Ebenso ist bei einem geplanten Verkauf der Immobilie zu berücksichtigen, dass das Nießbrauchsrecht nicht einfach aufgehoben werden darf, da es sonst zu einer "Nachschenkung" kommt (richtigerweise ist entgeltlich abzulösen, aber konkrete Prüfung erforderlich). Die einkommensteuerlichen Zusammenhänge haben wir hier genauer dargestellt.

 

Nach aktueller BFH-Rechtsprechung gibt es darüber hinaus die steuerliche Konsequenz, dass eine Zahlung für eine Aufhebung eines Nießbrauchs bei einem vermieteten Objekt zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führt. Dies ist eine erhebliche Verschlechterung zur bisherigen Lage, da die Finanzverwaltung selbst bisher (im Nießbauchserlass) von keiner Einkunftsrelevanz ausgegangen ist.

 

 

Risiken und Grenzen

 

Zu beachten sind insbesondere Pflichtteilsergänzungsansprüche gemäß § 2325 BGB. Die Zehnjahresfrist beginnt bei Nießbrauchsvorbehalt regelmäßig nicht zu laufen, sodass der übertragene Vermögenswert langfristig pflichtteilsrelevant bleiben kann. Auch die Bewertung des Nießbrauchs ist sorgfältig vorzunehmen, da fehlerhafte Ansätze zu steuerlichen Nachteilen führen können.

 

 

Fazit

 

Die Nießbrauchsgestaltung ist ein zentrales Instrument der Vermögensnachfolgeplanung bei Immobilien. Sie ermöglicht die Kombination aus steuerlicher Optimierung und wirtschaftlicher Absicherung des Übergebers. Eine sorgfältige Planung unter Berücksichtigung zivil- und steuerrechtlicher Aspekte ist jedoch unerlässlich.